Возросшими требованиями к застройщикам

В России средняя сметная стоимость строительства 1 кв. м в новостройках составляет 49,5 тыс. руб., а средняя стоимость предложения для покупателей — 53,8 тыс. руб. Фото: Ведомости/ТАСС

В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.

Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.

Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.

В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.

Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках

Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).

Девелоперская маржа сжимается

Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.

«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.

Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.

Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.

Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.

Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.

Прибыль с «двушки» $28 400?! Узнаем, сколько именно застройщики на нас зарабатывают

На прошлой неделе мы узнали, что столичные застройщики живут припеваючи: как бы они ни жаловались на тяжкую долю и суровое законодательство, по итогам девяти месяцев крупнейшие девелоперы показали прибыль, а некоторые привилегированные — даже сверхприбыль. При этом снижать стоимость квадратного метра никто не спешит, наоборот, в последнее время можно даже отметить некоторый рост (иные же, чтобы «взлет» не так бросался в глаза, перешли на привязку «квадрата» не к доллару, а к евро). Но сколько же реально стоят наши квартиры?

Выяснить эту информацию не так и просто: никто из застройщиков не откроет карты (кто любит, когда посторонние считают его деньги?). Однако лазейка есть. Увы, актуальна она не для всех: те, кто строится по жилищным облигациям, понятия не имеют, куда и сколько утекает. А вот дольщикам в этом плане проще: если внимательно прочитать договор на строительство жилья, можно заметить, что на одной из страниц обязательно будет пункт, в котором застройщик распишет свои затраты непосредственно на строительство и отдельной строкой прибыль.

В распоряжении редакции оказались два договора с открытыми цифрами — один еще несколько лет назад был заключен с Dana Holdings, второй — относительно недавно с УКСом. Порядок цифр следующий.

В 2016 году один из жителей Минска заключил договор долевого строительства с «монстром» рынка недвижимости — компанией Dana Holdings. При общей площади жилья чуть более 70 метров «квадрат» считали по $1005. Итого полная стоимость — $71 556 по курсу. А далее — самое интересное: «возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства — сумма эквивалентная $37 024. Затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства — сумма эквивалентная $6123. Прибыль застройщика — сумма эквивалентная $28 408». Неслабо. Получается, что в данном конкретном случае практически половина стоимости квартиры — это прибыль девелопера. И это всего лишь с одной просторной «двушки». А сколько таких квартир в каждом доме? Масштабы впечатляют.

А теперь антагонист «застройщика с мировым именем» — УКС одного из районов Минска. Договор на строительство также «двушки» в «каркаснике» был заключен чуть более года назад. Метр в 69-метровой квартире застройщик оценил в 2335 рублей, или на тот момент приблизительно $1170. «Цена объекта долевого строительства в текущих ценах с учетом прогнозных индексов на день заключения настоящего договора составляет 161 968 (или $80 984). Возмещение затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства составляет 157 909 ($78 965). Затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства — 4059 рублей (ориентировочно $2000). Прибыль застройщика составляет 39 046 рублей ($19 523)».

Разбежка у двух застройщиков на квартиры приблизительно одинаковой площади оказалась без малого $9000. А что по остальным товарищам-девелоперам? Присылайте фото своих страничек договоров с расчетами на ok@onliner.by с указанием названия застройщика и датой заключения вашего «пакта». Сравним, кто и сколько зарабатывает с одинаковой площади?

Новостройки ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры»

Площадь: общая 51,2 м², жилая 30 м² Этаж: 12/16 Площадь: общая 45,5 м², жилая 25 м² Этаж: 6/19 Площадь: общая 44,4 м², жилая 38,7 м² Этаж: 7/12

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Если застройщик физ. Лицо он имеет ответственность?

Здравствуйте. согласно ГрК РФ

16) застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику

Кому я могу предъявить мои расходы за аренду жилья, пока жилье не будет реально жилым?

Ольга

претензии Вы должны предъявить застройщику как лицу, с которым у Вас договор. Ст. 15 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Кому я могу предъявить претензию и какие действия от меня?

Ольга

вам надо предъявить претензию соответственно застройщику. Если претензия будет отклонена придётся обращаться в суд. Ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Покупательница дошла Верховного суда. Судьи ВС согласились с Сыровой и пояснили, что, исходя из преамбулы Закона «О защите прав потребителей», изготовителем и продавцом являются в том числе и индивидуальные предприниматели, которые реализуют товары потребителям по договору купли-продажи. ВС указал, что на спорные правоотношения распространяется действие Закона «О защите прав потребителей» (дело № 14-КГ16-2).

ВС подчеркнул, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае продажи объекта в дальнейшем другим гражданам. Вместе с тем, как отметили судьи ВС, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое использует его. ВС решил, что Сырова вместе с покупкой квартиры приобрела и право требования к продавцу на устранение недостатков, которые будут выявлены в квартире, и возмещение материального ущерба.

Предположим, что застройщик (Promotor) – физическое лицо (резидент или нерезидент Испании), ведущий строительство с целью продажи и получения прибыли. Несет ли он ответственность перед своими покупателями?

Термин «застройщик» (по-испански – “promotor”) – собирательное название для различных типов деятельности. Четкое определение застройщика дается в пункте 1 статьи 9 Закона о строительстве (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

Застройщик – это любое лицо, физическое или юридическое, государственного или частного характера, работающее индивидуально или в сотрудничестве с другими лицами, которое принимает решение, инициирует, планирует и финансирует, за счет своих собственных или заемных средств, строительные работы по возведению объекта для себя или для последующего его отчуждения, продажи или передачи третьим лицам.

Таким образом, физическое или юридическое лицо, которое инициирует проект, находит для него финансирование (за счет собственных средств или банковских займов) и нанимает для проведения строительных работ главного подрядчика (который, в свою очередь, нанимает субподрядчиков, проектировщиков, управляющих и т.д.), считается застройщиком. Физическое или юридическое лицо, которое, наоборот, само напрямую заключает договоры с различными подрядчиками и сторонними техническими специалистами, также признается застройщиком.

Какую ответственность несет застройщик (физическое лицо), решающий самостоятельно реализовать проект и нанимающий подрядчиков и субподрядчиков?

Зачастую застройщик не нанимает третьих лиц, т.е. не выступает в роли застройщика-комитента, а самостоятельно, либо через свои подразделения или партнеров из группы компаний, ведет строительство. Т.е. одновременно выступает и владельцем проекта и строительной компанией, реализующей проект, по-испански — promotor-constructor. В этом случае застройщик обычно самостоятельно занимается также маркетингом и продажами.

Однако, согласно нормам закона, ни одно из этих условий (строить самостоятельно, обеспечивать рекламную компанию и организовывать продажи) не является необходимым для того, чтобы быть признанным в статусе застройщика. Физическое или юридическое лицо признается застройщиком, и, таким образом, несет ответственность в рамках установленных законом обязательств, даже если оно участвует в одном единственном проекте, и этот проект реализуется не в целях коммерческой деятельности и продажи объекта третьим лицам.

Т.е. застройщиком со всеми вытекающими обязанностями и ответственностью признается даже тот, кто реализует проект по строительству жилья на своем собственном земельном участке для дальнейшего личного пользования.

И, наконец, собственность на земельный участок (или иное другое право) также не является обязательным условием для признания вас в качестве застройщика. Согласно ст. 9.2.a, обязанностью застройщика является получить документ, удостоверяющие его право собственности или право на ведение строительства на определенном участке. Таким образом, застройщик может действовать и в силу простых договорных обязательств. И это типично для операций forward funding (купля-продажа будущего здания, предназначенного для продажи или сдачи в аренду, посредством прогрессивного финансирования со стороны покупателя), когда готовятся комплексные или смешанные договоры, по которым продавец получает вознаграждение от застройщика в течение всего периода строительства и реализации объектов, а покупатель (инвестор), осуществляющий финансирование проекта, приобретает право собственности на земельный участок с момента начала строительства.

А теперь поговорим о “figuras análogas” — термине, который также используется, когда речь заходит о строительстве и застройщиках. В данном случае этим термином описываются лица, выполняющие часть функций застройщика, но при этом сами застройщиками не являющиеся.

В качестве примера возьмем следующую ситуацию: владелец земельного участка не является профессиональным застройщиком, но все же решает реализовать строительный проект. Он обращается за помощью к хестору или специальной фирме, специализирующейся на организации и управлении проектами по строительству недвижимости (контроль градостроительных регламентов, получение необходимых государственных и/или муниципальных разрешений и лицензий и т.п.). Чаще всего к услугам таких сторонних специалистов и фирм прибегают инвестиционные фонды, работающие на рынке недвижимости, владельцы земель сельхозназначения, не имеющие опыта работы в сфере реализации и продвижения проектов, строительные кооперативы, учреждаемые для строительства жилья для своих членов. И в данном контексте специалисты и фирмы, к которым обращается собственник участка (не профессионал) за помощью, ни в коем случае не рассматриваются в качестве застройщика. И, тем не менее, исполняя функции застройщика, они автоматически получают статус «приравненных лиц» и, как следствие, несут ответственность наравне с застройщиком.

Застройщик, в отличие от прочих участников проекта (строительной фирмы, проектировщика, прораба и т.д.), избавлен от прямых рисков (при условии что он одновременно не является строителем), но при этом потенциально несет ответственность, возложенную на строителя вышеуказанным законом, за возможные строительные дефекты. Т.е. фактически закон наделяет застройщика статусом гаранта.

Согласно закону, участники строительства (включая застройщика) несут ответственность перед собственниками и третьими лицами-покупателями за материальный ущерб, связанный со строительными дефектами здания, в течение определенного срока (10 лет для конструктивных дефектов и 3 года для эксплуатационных дефектов). Годовая гарантия на отделочные работы обычно является гарантией подрядчика. Однако и в этом случае застройщик может нести солидарную ответственность наряду со строителем-подрядчиком. Сроки рассчитываются с момента подписания акта приема-передачи или с момента фактической передачи объекта.

Закон четко устанавливает, что

…в любом случае, застройщик несет солидарную ответственность наравне с другими участниками строительного проекта перед потенциальными покупателями за весь материальный ущерб, причиненный внутри объекта строительства, по причине строительных изъянов и дефектов.

Застройщик несет ответственность не только перед первым покупателем, но и, в случае последующей перепродажи объекта, перед вторым и последующими покупателями в пределах установленных гарантийных сроков. Что, однако, не отменяет права застройщика обжаловать и переложить ответственность на других участников (строителей, проектировщика, прораба и т.д.), чье действие или бездействие послужило причиной причинения вреда.

Из практических соображений, застройщик, против которого был подан иск владельцем, вправе ввести в процесс «агента строительства» — предполагаемого ответчика за причиненный ущерб, чтобы рассмотрение вопроса велось в рамках одного судебного дела и с целью избежать возможных противоречий, которые могут возникнуть, если ответственность застройщика и ответственность подрядчика будет определяться по отдельности в разных судопроизводствах.

Ст. 17 закона гласит, что застройщик несет ответственность «в любом случае»:

Что означает «в любом случае» в данном контексте? Лишь то, кто критерием привлечения к ответственности выступает объективность: владелец или покупатель объекта не обязан доказывать халатность застройщика или неисполнение им своих обязательств. Также он избавлен от необходимости доказывать, что ущерб был причинен в результате определенных действий или, наоборот, бездействия застройщика. Сам факт наличия ущерба является основанием для возложения ответственности на застройщика независимо от того, исполнил или не исполнил он свои обязательства, является или не является виновником причинения ущерба.

Конечно, застройщик вправе, как мы сказали выше, привлечь к ответственности другого участника строительства, а также воспользоваться страховым полисом, покрывающим риски строительства (10 лет для конструктивных дефектов и 3 года для эксплуатационных дефектов). Однако единственной защитой застройщика является доказательство, что ущерб был причинен вследствие обстоятельств непреодолимой силы – форс-мажора, по вине третьих лиц или по вине самого истца.

Следует также помнить, что закон регулирует лишь материальный ущерб. К дефектам относятся: повышенная влажность в отдельных зонах здания, протечки, утечки, отвалившаяся с фасада плитка, облупившийся фасад, поломка конструктивных элементов, конструктивный дефект здания, трещины и щели, плох сделанные скосы и скаты, повреждения технических элементов здания, отсутствие необходимых строительных элементов, отпадение облицовочной плитки и других конструктивных элементов, дефекты пола или мостовой, плохая реализация отдельных строительных элементов, шум или вибрация.

Это широкое определение обусловило порядок установления ответственности в соответствии со ст. 1591 Гражданского кодекса по строительным эксплуатационным и отделочным дефектам. Однако закон не касается вопросов установления ответственности за причиненный моральный вред, упущенную выгоду (например, от аренды), телесные повреждения или материальный вред, причиненный прочим объектам (соседние дома, компьютерное или электронное оборудование здания).

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию. Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика. Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику. Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы. Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими. Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны. Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками. При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы. Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *