Самовольная постройка ГК РФ

Самовольная постройка: ВС РФ против формального подхода

Минувший год был для ВС РФ плодотворным, и в конце декабря 2014 года наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики ВС РФ» (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.). Одно из приведенных в этом документе дел касается особенностей признания права собственности на самовольную постройку (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6).

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

  • принадлежность земельного участка лицу;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
  • отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
  • наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22).

Суть спора

НАША СПРАВКА

Самовольная постройка – это жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Местная администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. В обоснование заявленных требований истец ссылался на отсутствие соответствующего разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и в связи с этим просил суд обязать ответчика снести дом.

Суд первой инстанции установил, что сооружение расположено на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу их жизни и здоровью не создает, к тому же ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом. Однако в связи с тем, что у него отсутствовало разрешение на строительство, а также тот факт, что им не были заявлены встречные требования о сохранении постройки, суд исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция оставила принятое решение в силе.

Не согласившись с выводами судов, ответчик обратился с кассационной жалобой в ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оба судебных акта отменила, указав на:

  • недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
  • признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6 задало направление в рассмотрении подобного рода споров как в отношении физических, так и юридических лиц.

Так, 15 ААС РФ своим постановлением от 15 августа 2014 г. № 15АП-12285/14 отменил решение суда первой инстанции, которым истцу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, было отказано в признании права собственности на электросеть. Основанием для отказа стал тот факт, что истцом не было получено разрешение на строительство указанной электросети, а также не были предприняты меры по его получению.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что принадлежащий государству земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное пользование) ФГБОУ ВПО «КубГТУ», которым на этом участке была построена электросеть. Отсутствие правоустанавливающих документов послужило основанием для обращения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в суд с иском о признании за государством права собственности на это сооружение.

Учитывая, что иск был предъявлен собственником земельного участка, суд апелляционной инстанции подчеркнул, что единственным условием для признания права собственности на самовольную постройку оставалось соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Согласно строительно-техническому заключению электросеть отвечает действующим строительным нормам и правилам безопасности.

Указав, что подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике, и сославшись на определение ВС РФ от 8 июля 2014 г. № 19-КГ14-6, 15 ААС отменил решение суда первой инстанции и признал за истцом право собственности на электросеть.

6 ААС РФ также встал на сторону собственника в своем постановлении от 26 сентября 2014 г. № 06АП-4228/14.

ООО «Мега-сеть», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему здания административно-бытового корпуса, в результате которой к имеющемуся сооружению сделаны пристройки и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается рядом положительных заключений контролирующих органов. Однако администрация г. Хабаровска в выдаче разрешительной документации на реконструкцию и ввод в эксплуатацию сооружения отказала.

Поскольку реконструкция спорного здания была произведена без соответствующих разрешений, ООО «Мега-сеть» обратилось в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, в связи с тем, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство как до начала реконструкции объекта, так и во время проведения работ.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому само по себе несвоевременное обращение истца за разрешением на реконструкцию здания означало бы формальный подход суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела. Таким образом, решение суда первой инстанции было отменено, а за истцом признано право собственности на реконструированное сооружение.

Статья 222. Самовольная постройка. 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Комментарий к статье 222
1. Статья 222 ГК — пятая и последняя статья, посвященная определению правовых последствий, возникающих в результате создания новой вещи. Она внутренне связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. При этом, однако, делается оговорка, что такое изготовление должно осуществляться «с соблюдением закона и иных правовых актов». Статья 222 ГК регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены. Речь идет о случае, когда была создана вещь, которую ГК называет «самовольной постройкой».
2. Статья 222 ГК определяет объект регулируемых ею отношений как «постройку». Однако ГК не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подраздел 3 «Объекты гражданских прав» раздела 1 «Общие положения»). Поэтому п. 1 ст. 222 ГК предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия. Он идет при этом в трех направлениях.
Во-первых, дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Жилой дом фигурировал и в ГК 1964 г. (ст. 109). Однако в действующем Кодексе круг объектов расширен: в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет «другими». Последнее слово указывает, что по новому Кодексу объектом могут быть также строение и сооружение, не предназначенные для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.
Во-вторых, п. 1 ст. 222 ГК определяет объект как «постройку». Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. ГК говорит о жилом доме, строении и сооружении. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Наконец, поскольку п. 1 ст. 222 ГК говорит о жилом доме, строении и сооружении, он имеет в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов. Например, жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению к уже существующему жилому дому. В этом свете пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Отметим, что в ГК 1964 г. часть жилого дома (или дачи) считалась результатом самовольного строительства.
В-третьих, п. 1 ст. 222 ГК придает своему перечню объектов примерный характер. Он указывает, что самовольной постройкой является также «иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке». Некоторое расширение перечня является правильным и необходимым. Например, фундамент жилого дома, заложенный на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако несомненно, что он должен охватываться ст. 222 ГК.
В то же время следует признать, что приведенная формулировка идет слишком далеко. С одной стороны, не всякая созданная на земельном участке недвижимая вещь возникает в результате деятельности, которая является строительством. Например, согласно п. 1 ст. 130 ГК, леса и многолетние насаждения признаются недвижимостью. Однако если такие объекты были созданы на земельном участке, они не подпадают под ст. 222 ГК. С другой стороны, не всякое сооружение, являющееся недвижимостью, подпадает под действие этой статьи. Например, согласно ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК, недвижимостью являются суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации. Такое судно может быть признано сооружением. Однако если оно было создано на земельном участке, оно не подпадает под ст. 222 ГК.
3. Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК, постройка должна быть самовольной. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.
Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. ГК поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Статья 222 ГК требует, чтобы отвод участка для целей строительства был совершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами», не конкретизируя соответствующие источники права. Эти источники будут меняться по мере дальнейших преобразований в сфере земельных отношений. Если в установленном порядке участок земли был отведен для соответствующего строительства, данное требование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение выданного решения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строение или сооружение в самовольную постройку.
Во-вторых, постройка является самовольной, если она создана без получения на это «необходимых разрешений». Это требование ст. 222 ГК сформулировано расплывчато. ГК не содержит никаких указаний на субъекта, выдающего разрешения, на содержание разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Из его текста можно сделать лишь некоторые выводы.
Поскольку ГК именует эти разрешения «необходимыми», необходимым является разрешение лица, имеющего право частной собственности на земельный участок. Его разрешение необходимо, поскольку в ином случае оно имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). ГК оставляет открытым вопрос, какие еще разрешения следует считать «необходимыми».
Ответ на этот вопрос дает Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», проект которого разрабатывался в одно время с проектом первой части Гражданского кодекса. Этот Закон устанавливает четыре вида актов, которые лежат в основании строительства. Два из них именуются разрешениями, а два других носят другие наименования, но они также должны быть отнесены к «необходимым разрешениям», о которых говорит ст. 222 ГК.
Первый — разрешение собственника земельного участка. Закон устанавливает, что «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка…» (п. 2 ст. 3). Если ст. 222 ГК оставляет открытым вопрос о форме выдачи собственником разрешения, то из Закона от 17 ноября 1995 г. вытекает, что такое разрешение должно быть выдано в письменной форме. Он не исключает придания этому разрешению нотариальной формы.
Второй акт также имеет название «разрешение». Это — разрешение, выдаваемое органом архитектуры и градостроительства (п. 5 ст. 3). Это разрешение также следует отнести к числу «необходимых» в смысле ст. 222 ГК, поскольку такое разрешение не требуется в весьма ограниченном числе случаев, а именно если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается в порядке, установленном законодательством РФ. Отказ в выдаче такого разрешения может быть обжалован в суд (п. 5 ст. 3).
Третий акт, предусмотренный Федеральным законом от 17 ноября 1995 г., носит название «архитектурно-планировочное задание». Однако несмотря на это он должен быть отнесен к числу «необходимых разрешений», которых требует ст. 222 ГК. Под этим заданием Закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Архитектурно-планировочное задание выдается органом архитектуры и градостроительства. Оно должно соответствовать требованиям, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации от 7 мая 1998 г., и в частности, возлагаемым на всех участников градостроительной деятельности на территории Российской Федерации соблюдать государственные нормативы, правила.
К такой документации относятся, например, генеральные планы городов, других поселений, а также генеральные планы территорий, подведомственных органам местного самоуправления.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющие право собственности заявителя на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке, а если участок находится в собственности субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, то решение соответственно органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 3 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации). Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован в суд.
Четвертый акт, предусмотренный Федеральным законом от 17 ноября 1995 г., также следует отнести к категории «необходимых разрешений», хотя он обязателен только для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора. Таким актом является архитектурный проект. Под ним Закон подразумевает архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов (ст. 2). Архитектурный проект должен соответствовать требованиям архитектурно-планировочного задания. Он является обязательным для всех участников его реализации со дня получения на его основе разрешения на строительство. За его реализацией осуществляется контроль, в частности, инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора, а также соответствующими органами архитектуры и градостроительства.
Если «необходимые разрешения» были получены, но затем одно из них или все они были отменены или изменены, это не превращает постройку в самовольную.
В-третьих, постройка является самовольной, если допущено хотя бы одно из следующих нарушений: а) градостроительных норм и правил; б) строительных норм и правил. В обоих случаях ст. 222 ГК требует, чтобы допущенное нарушение было «существенным».
Статья 222 ГК не регулирует случай исправления таких нарушений, хотя практически это возможно. Однако можно сделать вывод, что после таких исправлений постройка перестает быть созданной с существенным нарушением этих правил и, следовательно, по этому основанию не может быть признана самовольной.
4. Пункт 2 ст. 222 ГК определяет субъекта, участвующего в отношениях, объектом которых является самовольная постройка, как «лицо» (о понятии лица применительно к проблеме приобретения права собственности см. комментарий к ст. 218 ГК). Здесь необходимо отметить, что новый ГК существенно расширил круг участников рассматриваемых отношений. По ГК 1964 г., субъектом этих отношений был исключительно гражданин. Теперь ст. 222 ГК распространяется не только на граждан, но и на любого субъекта, создавшего самовольную постройку, при условии, что он законом рассматривается как лицо.
5. Пункт 2 ст. 222 ГК устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.
Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Обращает на себя внимание категоричность формулировки ГК: он устанавливает, что самовольная постройка «подлежит сносу». Из этого можно сделать вывод, что ликвидация самовольной постройки должна быть полной. Однако срок для такой ликвидации не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, ст. 222 ГК в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку. ГК не устанавливает, кто конкретно имеет право принять решение об использовании альтернативной схемы сноса. Из других его статей следует, что это вправе сделать субъект права частной собственности на земельный участок. Статья 14 ГК допускает самозащиту гражданских прав, устанавливая, однако, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это — частный вывод из более общего правила ст. 218 ГК, требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Поскольку названное лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК). Законодатель счел необходимым включить в п. 2 ст. 222 разъяснение: названное лицо «не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки». Эти слова не следует понимать ограничительно. В частности, не будучи собственником это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.
Пункт 2 ст. 222 ГК не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается более общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).
6. Статья 222 ГК все же допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку. Иначе включение ст. 222 в главу ГК, носящую наименование «Приобретение права собственности», лишалось бы всяких оснований. Оба случая, когда допускается приобретение права собственности на самовольную постройку, сходны в одном отношении: самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. Однако в ряде других важных отношений оба случая, охватываемые п. 3 ст. 222 ГК, резко отличаются друг от друга.
В первом случае самовольное строение возведено на земельном участке, входящем в ту часть земельного фонда, который находится в распоряжении государственных и муниципальных органов, регулирующих земельные отношения. Соответствующий земельный участок не принадлежит никому на праве частной собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения и не выделен никому в постоянное (бессрочное) пользование. Иначе говоря, в принципе этот земельный участок может быть предоставлен соответствующими органами лицу, которое осуществило строительство. Права других лиц не противостоят такому решению.
Пункт 3 ст. 222 ГК устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда. Право на подачу заявления о признании принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство.
Существование права на подачу этого заявления не зависит от наличия решения соответствующего органа о предоставлении участка. Такое лицо вправе сначала обратиться в органы, регулирующие земельные отношения, с просьбой о предоставлении участка и лишь затем обратиться в суд. Но оно вправе сразу же обратиться с заявлением в суд. Последний, в свою очередь, должен сообщить в названные органы о возбуждении данного дела и запросить их о том, какое решение по этому вопросу они выносят. В случае, если заявителю данный участок будет предоставлен под возведенную постройку, суд выносит положительное решение по заявлению.
С момента обращения лица, осуществившего самовольную постройку, в суд с указанным заявлением приостанавливается действие правила, содержащегося в ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК, предусматривающего снос самовольной постройки. С момента вступления в законную силу решения суда об отказе в признании права собственности названное правило возобновляет свое действие.
7. Во втором случае, когда ст. 222 ГК допускает признание права собственности на самовольную постройку, речь идет о ее возведении на таком земельном участке, который не входит в земельный фонд, находящийся в распоряжении государственных и муниципальных органов, регулирующих земельные отношения. Самовольная постройка в этом случае возведена на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Таким участком названные органы распоряжаться не вправе и потому даже в принципе не могут выделить его лицу, осуществившему самовольное строительство.
В таком случае приобретение права собственности лицом, осуществившим самовольное строительство, не допускается. Статья 222 ГК предоставляет такое право исключительно лицу, имеющему право собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.
При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. Процессуальное право возбудить такое дело имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
С момента возбуждения соответствующего дела прекращается действие ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК, требующей сноса самовольной постройки. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не будучи ее собственником, не имеет права распорядиться ею посредством ее разборки или слома. С момента вступления в законную силу решения об отказе в признании права собственности норма об обязанности сноса возобновляет свое действие.
Лицо, осуществившее постройку на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на возмещение указанными лицами расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом. Однако последнее правило не препятствует сторонам самостоятельно договариваться о размере возмещения.
8. Статья 222 ГК устанавливает, что в обоих случаях, когда она допускает приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безоговорочным. Она исходит из того, что даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на не принадлежащем ему земельном участке, находящемся в распоряжении органов, регулирующих земельные отношения, ни собственника (субъекта пожизненного владения, постоянного пользования), на участке которого возведена самовольная постройка.
Соответствующая оговорка содержится в ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК. Она обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольное строение. Однако текст статьи показывает, что, по мысли законодателя, такой отказ должен следовать в сравнительно редких случаях, когда затронуты действительно важные интересы. ГК предусматривает, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
Рассматриваемое требование ГК имеет самостоятельное значение. В частности, суд вправе применить его и в тех случаях, когда компетентные органы, регулирующие земельные отношения, предоставили соответствующий участок данному лицу под возведенную постройку.

Уголовная ответственность за незаконное возведение жилых помещений

Бозов Павел Николаевич, прокурор отдела управления прокуратуры Ростовской области.

В статье со ссылкой на судебные решения рассматриваются различные варианты квалификации незаконного строительства, в том числе по ст. ст. 159, 171, 330 УК РФ.

Ключевые слова: незаконное строительство, мошенничество, незаконное предпринимательство, самоуправство.

Criminal liability for unlawful construction of residential premises

P.N. Bozov

Key words: unlawful construction, fraud, illegal entrepreneurship, arbitrariness.

В настоящее время проблема незаконных построек в крупных городах России приняла серьезный характер. В соответствии со ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Борьба с незаконным строительством ведется, как правило, путем проведения «общенадзорных» прокурорских проверок, по результатам которых органы прокуратуры подают иски в суд о сносе самовольных построек либо привлекают застройщиков к административной ответственности. Вместе с тем, как показывает практика, гражданские и административные методы борьбы с незаконными постройками не оказывают должного влияния на ситуацию.

В Уголовном кодексе нет специальной нормы, предусматривающей уголовную ответственность за незаконное возведение жилых помещений либо за захват земли <1>. В связи с этим вопросы разграничения ответственности и квалификации действий лиц, осуществляющих незаконное строительство жилья, подлежат разрешению в зависимости от обстоятельств совершения этими лицами определенных действий, умысла и целей, которыми они руководствовались, а также наступивших в результате такой деятельности последствий.

<1> Статья 199 УК РСФСР 1960 г. предусматривала ответственность за самовольный захват участка земли, причинивший значительный ущерб его законному владельцу или собственнику, и рассматривалась в качестве специального случая самоуправства, однако норма об ответственности за самоуправство (ст. 200 УК РСФСР 1960 г.) была сформулирована не так, как ст. 330 УК РФ.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов без предусмотренной Градостроительным кодексом документации может свидетельствовать о наличии в действиях застройщиков признаков преступления, предусмотренного ст. 159 УК. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» о наличии умысла, направленного на хищение, могут свидетельствовать, в частности, заведомое отсутствие у лица реальной финансовой возможности исполнить обязательство или необходимой лицензии на осуществление деятельности, направленной на исполнение его обязательств по договору.

Так, по приговору Батайского городского суда Ростовской области от 17 октября 2011 г. гражданка Т. осуждена за совершение преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 (3 эпизода), ч. 4 ст. 159 (5 эпизодов) УК, на 8 лет лишения свободы в исправительной колонии общего режима. Т., не получив в установленном порядке разрешение на строительство, с августа 2005 г. по декабрь 2009 г. под предлогом осуществления строительства многоквартирных жилых домов заключала с гражданами в простой письменной форме договоры долевого участия в строительстве, не имея намерений выполнять взятые на себя обязательства, похищая, таким образом, денежные средства, полученные от граждан во исполнение условий заключенных с ними договоров. В результате преступных действий осужденной потерпевшим причинен ущерб в крупном и особо крупном размерах.

Вместе с тем факты хищения либо присвоения денежных средств при полном непроведении строительных работ единичны. В таких случаях, как правило, застройщики вообще не начинают работы либо проводят первоначальные мероприятия (ограждение территории, вырывание котлована) с целью создания видимости работ. Также действия застройщиков можно квалифицировать по ст. 159 УК в случае, когда при наличии вступивших в законную силу судебных решений о сносе построек указанное лицо продает гражданам, организациям квартиры, утаивая от них наличие решения суда.

В большинстве же случаев у нелегальных застройщиков нет умысла на обман граждан. Они принимают все возможные меры к исполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками в части строительства жилого дома и передачи им квартир. От мошенничества необходимо отличать случаи, когда неисполнение застройщиком взятых на себя обязательств по осуществлению строительства многоквартирного дома при наличии предусмотренной законом разрешительной документации обусловлено, к примеру, нерациональным использованием денежных средств граждан — участников такого строительства, в результате которого строительство объекта не завершено по обстоятельствам, не свидетельствующим о хищении застройщиком денежных средств.

В действиях нелегальных застройщиков также могут усматриваться признаки преступления, предусмотренного ст. 171 УК, а именно незаконное предпринимательство, сопряженное с извлечением дохода в крупном размере.

Диспозиция ст. 171 УК предполагает наличие совокупности определенных условий:

  • осуществление предпринимательской деятельности;
  • осуществление ее без регистрации или с нарушением правил регистрации либо без лицензии, когда она обязательна;
  • извлечение дохода в крупном размере.

Наиболее сложным в конструкции этого состава преступления является то обстоятельство, что ст. 171 УК, по сути, бланкетная, в связи с чем Пленум Верховного Суда в Постановлении от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» разъяснил, что при решении вопроса о наличии в действиях лица признаков состава преступления, предусмотренного ст. 171 УК, следует выяснять, соответствуют ли эти действия указанным в п. 1 ст. 2 ГК признакам предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск.

Определяющим элементом в понятии предпринимательской деятельности является «систематическое извлечение прибыли». Как правильно указывает С. Алексеев, систематический характер получения прибыли введен в понятие «предпринимательская деятельность» для того, чтобы отличать получение доходов гражданином-непредпринимателем от получения прибыли гражданином-предпринимателем <2>.

<2> См.: Алексеев С.В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности. М., 2004. С. 25.

Однако как относиться к ситуации, когда лицо собиралось заниматься предпринимательской деятельностью, но успело совершить только одну операцию? То есть связан ли признак системности при получении прибыли с числом совершаемых лицом сделок в их гражданско-правовом значении? На последний вопрос следует дать положительный ответ <3>, что означает: в результате проверок необходимо выявлять факты неоднократного возведения одними и теми же недобросовестными застройщиками объектов недвижимости и последующей реализации этих объектов.

<3> См.: Яни П.С. Цель систематического получения прибыли — спорный признак незаконного предпринимательства // Российская юстиция. 2005. N 6.

Также умысел на получение систематического дохода находит свою реализацию при незаконном строительстве одного многоквартирного дома и продаже квартир, расположенных в нем. Для возведения индивидуальных домов не более трех этажей получение разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуется, однако если индивидуальный жилой дом фактически по своим конструктивным особенностям строительства является многоквартирным, можно сделать вывод о том, что целью собственника являлось извлечение прибыли, что при условии доказывания изначального умысла на осуществление предпринимательской деятельности может расцениваться как незаконное предпринимательство.

Вместе с тем практика привлечения к уголовной ответственности по ст. 171 УК лиц, которые под видом индивидуального жилого дома выстраивают многоквартирный с последующей продажей квартир, пока не сформирована.

Так, гражданка Е., не имея регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляла предпринимательскую деятельность, направленную на реализацию квартир в построенном ею с нарушением градостроительного законодательства доме, в результате чего извлекла доход в крупном размере. По этому факту в отношении Е. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 171 УК. Указанное постановление о возбуждении уголовного дела обжаловано в суд в порядке ст. 125 УПК, решением которого жалоба удовлетворена, постановление о возбуждении уголовного дела признано незаконным.

Суд, в частности, указал, что согласно уголовному закону ответственность по ст. 171 УК возможна только в случае осуществления предпринимательской деятельности, которая в принципе может быть зарегистрирована. В связи с этим обстоятельством при решении вопроса о наличии в действиях лица состава незаконного предпринимательства необходимо выяснять, соответствуют ли эти действия указанным в п. 1 ст. 2 ГК признакам предпринимательской деятельности, которая направлена на систематическое получение прибыли, в частности, от пользования имуществом, продажи товаров и которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя. При этом систематически должна осуществляться не только сама предпринимательская деятельность, систематическим должно быть и получение прибыли от этой деятельности. При отсутствии хотя бы одного из признаков деятельность не может рассматриваться как предпринимательская.

Содержащиеся же в постановлении о возбуждении уголовного дела данные не могут служить основанием для выводов о том, что совершенные Е. возмездные сделки образуют какую-либо деятельность особого рода, с необходимостью влекущую за собой обязанность для Е. регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, приведенные в постановлении данные не могут указывать на то, что эти сделки купли-продажи свидетельствуют о систематичности в действиях Е., так как они совершены в отношении одного объекта собственности. В соответствии со ст. 208 НК для физических лиц, участвующих в сделках купли-продажи принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя, так как доходы, получаемые физическими лицами от реализации недвижимого имущества, законом признаны самостоятельным видом доходов. С учетом этих обстоятельств приведенные в обжалуемом постановлении данные суд посчитал недостаточными для возбуждения уголовного дела в отношении Е. по ст. 171 УК.

Это судебное решение представляется необоснованным в части ссылки на некую самостоятельность доходов от реализации недвижимости, поскольку если такие доходы получаются систематически, что лицом и было запланировано, то подобная деятельность вполне соответствует понятию предпринимательства, содержащемуся в ст. 2 ГК. Однако верно то, что для привлечения к уголовной ответственности по ст. 171 УК необходимо доказать умысел именно на систематическое, а не разовое получение прибыли.

О наличии умысла на осуществление предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, например, неоднократное строительство домов с их последующей продажей либо неоднократной продажей квартир в них, объявления в газетах о продаже квартир в еще строящемся доме, планировка дома и др. Однако указанные доказательства могут быть приняты во внимание только при их сопоставлении с другими имеющимися доказательствами.

Для этого необходимо проведение комплекса оперативно-розыскных и проверочных мероприятий, предусмотренных ФЗ от 12 августа 1995 г. «Об оперативно-розыскной деятельности», в частности: наблюдения, обследования сооружений, помещений, зданий, участков местности, исследования предметов и документов, опроса, наведения справок. Проведение указанных оперативно-розыскных мероприятий позволит установить обстоятельства, имеющие значение для вывода о том, что под видом индивидуального жилого дома строится многоквартирный и, соответственно, последующая продажа квартир в доме (как в указанном случае) должна будет квалифицироваться как предпринимательская деятельность.

Также в настоящее время еще только формируется практика привлечения лиц, осуществляющих указанную деятельность, по ст. 330 УК за самоуправство, т.е. самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным актом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией либо гражданином, если такими действиями причинен существенный вред.

В отношении гражданина М. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК, так как он, вопреки установленному законом порядку, осуществлял строительство здания, несмотря на определение суда о принятии обеспечительных мер в виде запрета любой деятельности по строительству зданий, в результате чего причинил гражданам существенный вред.

Для квалификации действий лиц по признакам преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ, необходимо наличие следующих элементов:

  • причинение существенного вреда;
  • самовольность действий виновного, противоречие их закону;
  • оспаривание правомерности этих действий гражданином или организацией.

Существенный вред — оценочное понятие, и в каждой ситуации необходимо устанавливать, в чем он выражается с учетом конкретных обстоятельств дела. Вред может быть материальным. В таком случае признание материального вреда существенным зависит от объективной стоимости имущества, оценки значимости ущерба для потерпевшего, его фактического имущественного положения и т.д. Кроме того, вред может выражаться в грубом нарушении гарантированных Конституцией РФ прав и свобод граждан (например, на свободу передвижения, пользования жилой площадью и т.п.).

Самоуправные действия должны совершаться вопреки установленному законом или иным нормативным актом порядку их совершения. Установить этот признак в рассматриваемых случаях просто, что позволяет в настоящей статье глубоко его не исследовать.

Что же касается признака оспариваемости самоуправных действий, то в приведенном в качестве примера случае действия М. были еще до их совершения оспорены гражданами путем направления обращений и жалоб в контролирующие и надзирающие государственные и муниципальные органы, а также в суд.

При установлении совокупности указанных обстоятельств привлечение лиц, осуществляющих незаконное строительство, к уголовной ответственности по ст. 330 УК будет правомерным. Правда, повторим, пока судебной практики по привлечению нелегальных застройщиков по ст. 330 УК нет.

В действиях незаконных застройщиков могут усматриваться признаки преступления, предусмотренного ст. 238 УК, — выполнение работ, не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей. Однако для решения вопроса о наличии или отсутствии признаков этого преступления необходима экспертиза, проведение которой на практике вызывает большие сложности, а также требует существенных затрат бюджетных средств. Кроме того, как правило, застройщики выстраивают здания «на совесть», в связи с чем обнаружить существенные нарушения, угрожающие жизни и здоровью граждан, проблематично.

Также при наличии вступивших в законную силу судебных решений о сносе незаконно возведенных объектов недвижимости следует рассматривать вопрос о наличии признаков преступления, предусмотренного ст. 315 УК. При этом для привлечения виновного к уголовной ответственности необходимо соблюдение следующих условий:

  • наличие вступившего в силу судебного решения;
  • установление факта злостного уклонения от исполнения судебного решения;
  • установление субъекта преступления.

Неисполнение судебного решения может выражаться как в непринятии необходимых мер для его реализации, так и в ненадлежащем его исполнении, т.е. в форме, не соответствующей предписаниям суда. О злостности может свидетельствовать то обстоятельство, что лицо имеет возможность (денежные средства, время, инструменты, технику) для исполнения решения суда, однако умышленно уклоняется от этого. Такой вывод можно сделать, например, в случае, когда лицо продолжает строительные работы при наличии судебного решения о сносе, о котором лицу известно. Признаком злостности также является не только его неисполнение при наличии для этого реальной возможности, но и повторное неисполнение лицом возложенных на него обязанностей, следующих из судебного акта (приговора, решения), после предписания, облеченного в соответствующую форму и сделанного уполномоченным на это органом (к примеру, судебным приставом-исполнителем).

Субъектом преступления является лицо, которое суд обязал выполнить соответствующие действия (запрет на осуществление строительства, демонтирование лишних этажей, снос постройки и т.д.). Однако в случае последующего отчуждения строительного объекта третьим лицам (в большинстве случаев — гражданам) действие вступившего в законную силу судебного акта на нового владельца не распространяется, в связи с чем нет оснований для привлечения к ответственности приобретателей этого имущества по ст. 315 УК. В указанных случаях необходимо обращаться с соответствующими исками в отношении новых застройщиков.

В каждом случае установления факта незаконного возведения жилых помещений следует рассматривать вопрос о наличии признаков налоговых преступлений. Так, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 декабря 2006 г. N 64 «О практике применения судами уголовного законодательства об ответственности за налоговые преступления» уклонение от уплаты налогов и (или) сборов возможно только с прямым умыслом с целью полной или частичной их неуплаты.

Однако в этих случаях умысел обычно направлен на извлечение прибыли либо хищение денежных средств граждан. При этом следует исходить из того, что в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 18 ноября 2004 г. N 23, действия лица, признанного виновным в занятии незаконной предпринимательской деятельностью и не уплачивающего налоги и (или) сборы с доходов, полученных в результате такой деятельности, полностью охватываются составом преступления, предусмотренного ст. 171 УК. Таким образом, вопрос о наличии в действиях незаконных застройщиков признаков налоговых преступлений следует рассматривать только при отсутствии оснований для их привлечения к уголовной ответственности по приведенным статьям УК.

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка: юристы и адвокаты

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

С 2015 года изменились условия признания прав собственности на постройки, отнесенные к категории самовольных. В ГК вопросу регулирования этой сферы посвящена 222 статья. 1 сентября указанного выше года вступили в силу корректировки к этой норме. Поправки были внесены ФЗ №258 от 13.07.2015 года. В результате, узаконить самовольную постройку на настоящий момент довольно проблематично. Однако стоит сказать, что ужесточение правил сложилось гораздо раньше. Многие граждане возводили и продолжают сооружать самовольные постройки. Судебная практика по делам, касающимся статуса таких объектов, достаточно обширна. В рамках разбирательств, таким образом, были выведены определенные требования для владельцев и прочих заинтересованных субъектов. Они не были зафиксированы нормативно. С 2015 года правила были закреплены на законодательном уровне. Рассмотрим далее, как осуществляется сегодня признание права собственности на самовольную постройку.

Понятие

В прежней редакции ст. 222 присутствовало следующее определение. Самовольные постройки на земельном участке – это объекты недвижимости, созданные на определенном наделе, не отведенном для данных целей в установленном законодательным либо иным нормативным актом порядке, или без получения необходимых документов, или при существенном несоблюдении предусмотренных правил. ФЗ №258 изменил это определение. В настоящее время под самовольной постройкой следует понимать сооружение, здание, иное строение, возведенное на наделе, не предоставленном по установленным правилам, или на учаске, допустимое использование которого не предусматривает строительство. К такой категории относят и объекты, созданные без получения необходимых бумаг либо с нарушением норм, установленных в регламентах. Например, под действие 222 статьи попадает гараж без документов.

Здания

Изменения, внесенные в 222 статью, коснулись, в первую очередь, характеристик объектов. Раньше к самовольным постройкам могли быть отнесены «жилые дома, прочие строения, сооружения или прочее недвижимое имущество», сейчас – только «сооружение, здание, иное строение». Для разъяснения понятий следует обратиться к федеральному законодательству. В ФЗ №384 указывается, что здание представляет собой результат строительства, выраженный в виде объемной строительной системы. В ней присутствует надземная/подземная части, помещения, инженерно-коммуникационные сети. Здание предназначается для проживания людей, хранения продукции, размещения производства, содержания животных. Уточнение видов таких объектов сложилось по умолчанию. Здания, таким образом, считаются жилыми или нежилыми. Пояснения по этому вопросу дает ВАС в Постановлении №12048/11 от 24 января 2012-го г. Понятие «самовольная постройка дома» может применяться и к незавершенным объектам. Соответствующее положение присутствует в пленарном Постановлении ВС №10 и ВАС №22 от 29 апреля 2010 г.

Строения

Этот термин используется в новой редакции 222 статьи вместо «иного недвижимого имущества». Определение строения присутствует в Инструкции о выполнении учета жилфонда в РФ. Она утверждена Приказом Минземстроя №37 от 4 авг. 1998 г. Строение — дом, здание, служебные в том числе, отдельно построенные и состоящие из 1 и более частей, представленных как одно целое. Это понятие точнее, чем «недвижимое имущество». К последнему, кроме прочего, относят наделы, недра. Соответственно, несколько некорректно использовать словосочетание «иное недвижимое имущество» в ст. 222.

Реконструкция

Это понятие разъясняется в 1 статье ГК (п. 14). В июне 2015 г. ВС указал, что, исходя из смысла ст. 222 ГК, иных норм, созданием новых объектов признается и изменение их характеристик, по которым они индивидуализируются. В частности, имеется в виду этажность, площадь, высота. Таким образом, жильцы старого дома, выполнившие реконструкцию, должны соблюсти установленный порядок по регистрации объекта. Вместе с этим, не следует путать указанное действие с перепланировкой и переустройством помещения. Эти понятия разграничиваются в Обзоре практики судов по спорам, касающимся самовольных построек.

Признаки объектов

В качестве первого можно назвать создание/возведение на наделе, не отведенном для этих целей по правилам, предусмотренным в законодательных и иных нормативных актах. За разъяснениями следует снова обратиться к судебной практике. Объект будет считаться возведенным на наделе, не отведенном для этих целей, если сооружение осуществлялось с нарушением порядка целевого использования или вопреки порядку зонирования. Вторым признаком является создание недвижимости без получения необходимых на это бумаг. В частности, у субъекта для проведения соответствующих работ должно быть разрешение на строительство дома или иного сооружения. Описание этой бумаги, порядок ее получения присутствует в ст. 51 ГК. Разрешение на строительство дома или иного объекта подтверждает соответствие проекта плану территории или межевания и дает субъекту юридическую возможность осуществлять возведение/реконструкцию сооружения. Здесь следует отметить один важный момент. Если лицо не предпринимало мер для получения этой бумаги, то узаконить самовольную постройку будет крайне проблематично. Третьим признаком объектов по 222 статье выступает создание/возведение сооружений с нарушением градостроительных правил и норм. Ранее в п. 1 присутствовало указание на существенность при несоблюдении требований. Из новой редакции статьи этот критерий исключен. Соответственно, доказывать ее в спорах нет необходимости. Это, в свою очередь, ужесточает регулирование в отношении субъектов. При наличии хотя бы одного из указанных выше признаков объект будет признан неправомерно сооруженным. На основании этого будет осуществлен снос самостроя.

Получение официального статуса

Узаконивание самостроя, согласно 222 статье, осуществляется в настоящее время при соблюдении определенных условий. При этом они должны быть выполнены одновременно. Признание права собственности на самовольную постройку осуществляется:

  1. Если в отношении надела субъект, создавший объект, имеет юридические возможности, допускающие возведение сооружения.
  2. На дату обращения с иском параметры здания соответствуют величинам, определенным в планировке территории и правилах регламентов, или обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах.
  3. Сохранение сооружения не будет нарушать интересы третьих лиц и угрожать их здоровью/жизни.

Надел при этом должен принадлежать субъекту на законных основаниях.

Целевое использование

Признание права собственности на самовольную постройку не может осуществляться, если эксплуатация территории осуществляется не по установленному назначению. При этом компетентный орган отказал лицу в изменении разрешенного использования. В противном случае легализация самостроя противоречила бы положениям 8 статьи ЗК. В этой норме определяется порядок отнесения территорий к тем или иным категориям и перевода наделов из одной в другую. При разрешении одного из споров ВС указал, что несоответствие сооружения целевому назначению участка, в пределах которого оно располагается, выступает условием для отказа в удовлетворении требований о признании прав собственности. В частности, семиэтажное здание не может создаваться на наделе, предназначенном для возведения объектов, количество этажей в которых не должно быть больше 5-ти.

Нюанс

В ряде случаев субъект должен иметь разрешение на строительство (акт о вводе в эксплуатацию). Однако отсутствие этой бумаги необязательно повлечет отказ от удовлетворения требований. В рамках разбирательств учитывается факт, что лицо предпринимало меры для ее получения. В Постановлении ВС №10/22 указывается следующее. Отсутствие бумаги, подтверждающей юридическую возможность лица осуществлять мероприятия по возведению объекта, само по себе не выступает как основание для отказа. Вместе с этим, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если гражданин не предпринимал необходимых мер для ее получения, а компетентный орган правомерно отказал ему в выдаче. Другими словами, следует выяснить, осуществлял ли субъект надлежащие действия и чем руководствовалась уполномоченная структура, не предоставившая нужную бумагу.

Соответствие параметров

В качестве нормативных величин принимаются показатели, определенные в документации по планировке, правилах застройки/землепользования или в обязательных требованиях, присутствующих в иных актах. Представляется, что к последним относят, главным образом, разнообразные СНиПы. Между тем, стоит учитывать, что эти правила и нормы полежат применению в той редакции, которая действовала на момент создания объекта.

Третье условие

Оно касается обеспечения соблюдения интересов третьих лиц и исключения угрозы для их здоровья и жизни. Данное условие логично вытекает из предыдущего. Например, если при реконструкции были нарушены установленные правила и нормы, то жильцы старого дома могут подвергаться опасности. Соответственно, сооружение не может эксплуатироваться в обычном порядке. Своего выражения условие о соблюдении интересов третьих лиц нашло и в судебной практике. Так, при рассмотрении одного из дел Коллегия по гражданским спорам отметила, что в качестве одного из юридически существенных факторов выступает установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение здания интересов смежных пользователей надела, а также порядок размещения объектов на местности, установленный в муниципалитете. Более того, ВС поясняет, что наличие нотариального согласия владельцев участков не освобождает субъекта, соорудившего постройку, от выполнения предписаний, содержащихся в градостроительных правилах и нормах. Нарушение последних само по себе создает опасность для неограниченного числа лиц.

Выводы

При соотнесении признаков сооружений и условий, при которых допустимо признание права собственности на самовольную постройку, можно отметить следующее. Объект может получить юридический статус только в одном случае. Это возможно, если в качестве единственного признака будет выступать отсутствие разрешения на строительство. Наличие прочих признаков автоматически будет означать невыполнение одного либо сразу нескольких условий, указанных в пункте 3 222 статьи. Об этом же говорится в 26 пункте Постановления №10/22. В нем, в частности, указано, что, если иное не предусматривается законодательством, иск с требованием признать право собственности на постройку должен быть удовлетворен, если будет установлено, что в качестве единственного признака выступает отсутствие необходимых бумаг (акта о введении в эксплуатацию или подтверждающей юридическую возможность вести соответствующие работы на местности), если субъект предпринимал меры для их получения.

Снос самостроя

Он осуществляется двумя способами. В первом случае работы проводятся в соответствии с решением суда. Общие правила устанавливает 222 статья в п. 2. В соответствии с нормой, снос самостроя осуществляется создавшим его лицом либо за его счет. В 22 пункте Постановления №10/22 определен круг лиц, которые могут обратиться с соответствующим иском. Требовать ликвидации сооружений вправе:

  1. Титульные владельцы надела.
  2. Собственники территории.
  3. Субъект, чьи интересы нарушены созданием сооружения.
  4. Уполномоченный орган, согласно федеральным нормам.
  5. Прокурор, действующий в публичных интересах.

Альтернативный вариант

Нормами допускается ликвидация построек и во внесудебном порядке. Для этого местная структура власти принимает соответствующее решение. Основанием для его вынесения выступает возведение или создание сооружения на наделе:

  1. Не предоставленном для этой цели по установленному порядку.
  2. Расположенном в зоне со специальным режимом пользования или на общей территории. Исключение составляют охранные участки памятников культуры и истории.
  3. Расположенном в пределах полосы отвода инженерных сетей местного, регионального либо федерального значения.

Принятое органом территориальной власти решение можно обжаловать.

Заключение

Итак, с первого сентября 2015 г. действуют новые правила. В 222 статью ГК внесены существенные изменения, ужесточающие правовое регулирование в сфере строительства. Новая редакция указанной нормы уточняет ряд понятий и конкретизирует признаки объектов. В качестве самостроя в настоящее время выступает сооружение, здание или иное строение, которые созданы/возведены:

  1. На наделе, который не был предоставлен субъекту для этого в определенном нормами порядке.
  2. На территории, целевое использование которой не предусматривает размещение сооружений.
  3. Без получения необходимых бумаг или при нарушении градостроительных правил и норм.

Чтобы сооружение получило соответствующий статус, достаточно наличия хотя бы одного условия. Право собственности на гараж или иное сооружение может быть получено в установленном порядке. Соответствующая юридическая возможность может быть закреплена за конкретными лицами, отвечающими требованиям. В частности, это должен быть субъект, имеющий надел, на котором размещен объект, в пожизненном владении, собственности, бессрочном пользовании. При этом имеющиеся юридические возможности должны допускать возведение/создание сооружения на данной территории. Кроме того, на дату обращения с иском постройка должна соответствовать параметрам, предусмотренным в планировке, правилах землепользования/застройки либо обязательным требованиям, присутствующим в иных нормативных актах. Еще одним обязательным условиям является соблюдение интересов третьих лиц, исключение опасности для их жизни/здоровья в случае сохранения объекта на местности. Чтобы право собственности было признано, необходимо выполнить все условия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *