Подходы к оценке недвижимости

Методы оценки, опирающиеся на затратный подход.

Затратный подход – это подход ,при котором стоимость объекта оценивается , как сумма расходов по его воспроизводству в первоначальном виде , за вычетом накопленного износа. Затратный подход (на примере недвижимости) применяется при : технико-экономическом обосновании нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли; итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта); оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж ; страховании; налогообложении .

Основная формула затратного подхода (на примере недвижимости) :

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ объекта оценки = затраты на полное воспроизводство (ПСВ) или замещение (ПСЗ) объекта –(минус) совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки +(плюс) рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом , на котором основывается затратный подход к оценке , является принцип замещения ,который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше , чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту . Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью .

Методы расчета ПСВ: ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ИСС в год постройки , где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА ЕДИНИЦУ ПЛОЩАДИ (S) или ОБЪЕМА (V)

Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V*S* региональный мультипликатор ( затраты известны по одной области , а объект находится в другой ).

МЕТОД РАЗБИЕНИЯ НА КОМПОНЕНТЫ(конструктивные элементы здания, например) .

МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ .

Составляется строительная смета . Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство .

СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС .Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. В оценочной деятельности выделяют три вида износа :

1) Физический износ, как потеря стоимости в связи с физическим устареванием объекта.

2) Функциональный (моральный)износ – потеря стоимости вследствие того , что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.

3) Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической , экономической , экологической обстановки .

Для разных объектов оценки, методы затратного подхода конкретизируются.

При работе с объектами бизнеса: метод чистых активов, метод, метод накопления активов, метод ликвидационной стоимости и др..

При оценке машин и оборудования : Метод анализа и индексации затрат, метод поэлементного (поагрегатного )расчета, метод укрупненных нормативов и др.

Дата добавления: 2014-12-10; просмотров: 4506;

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Предыдущая

5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам .

Рыночная стоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства .

Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

— макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

— микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

— массированная реклама;

— инфляционные ожидания;

— симпатии;

— осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

— местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

— состояние объекта недвижимости;

— наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :

— количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

— объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

— престижность района;

— экологическая обстановка в районе;

— транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

— социальная однородность дома;

— характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

— юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Институт профессиональной оценки в нашей стране начал развиваться в 1994 – 1995 года. Точное число действующих в Петербурге оценщиков неизвестно. По различным оценкам их около 200 человек .

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:
— членство оценщика в профессиональной организации;
— наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
— желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
— профессиональный опыт оценщика;
— наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи. когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
— недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
— неверное истолкование имеющихся данных;
— необъективное отношение к данным;
— необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:
— выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
— качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
— определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
— разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
— контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

До кризиса (17 августа 1998 года) поправка составляла в среднем 10 %, на начало 2000 года снижение начальной цены составило 20 – 30 % (по данным агентства недвижимости «Норд»).

По данным агентства недвижимости «Талан».

Пример нерыночной мотивации (по данным агентства недвижимости «Союз»): клиент отказался от покупки квартиры в престижном доме в центре города, хотя продавец предлагал ее по выгодной цене. Свой отказ он мотивировал одной фразой: «С собакой гулять негде».

Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

По данным агентства недвижимости «Талан».

Аттестацией в Санкт-Петербурге занимаются как общественные так и государственные организации: Российское общество оценщиков, Санкт-Петербургское общество оценщиков, КУГИ – для работы с государственной собственностью и ряд других органов.

Предыдущая

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока. Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах.

Случаями применения метода служат:

  • существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
  • имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений;
  • наблюдается сезонность поступления денежных средств;
  • в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура;
  • оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию.

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений.

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, высокими рисками. Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношения. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Методы стоимостной оценки

Современная экономика различает три метода, дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

  1. Затратный. Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
  2. Сравнительный. Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
  3. Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Основные этапы оценки способом ДДП

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода. На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет, на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:

  • проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии. В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
  • оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
  • составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков, основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

  • чистый оперативный доход, применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
  • чистый поток наличности, подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
  • налогооблагаемая прибыль.

3 этап. Подсчет стоимости реверсии. Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков. Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

  • установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
  • расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
  • капитализации доходов за финансовый год, следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
  • определения ставки дисконта. Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.

Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

  • для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
  • для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала.

В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП.

При расчетах применяется формула следующего вида:

где

PV – определяемая стоимость,

Ct – финансовые поступления в период времени t,

i – ставка дисконта, действующая на период времени t,

R – стоимость реверсии,

n – длительность осуществления прогноза в годах.

При вычислении требуется учитывать два момента:

  • при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
  • по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Пример расчета стоимости объекта

Для примера предлагается разобрать следующую задачу:

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года:

1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;

2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна:

4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.

Что такое дисконтирование

На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.

Методы оценки стоимости отчуждаемого имущества

  • Стандарт МР-14 МСО «Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях», включенный в свод МСО–2005 и МСО–2007

    В свое время на этот стандарт возлагались большие надежды в деле международной стандартизации методологии стоимостной оценки в добывающих отраслях. Для составления проекта этого стандарта в 2002–2004 гг. были привлечены специалисты, участвовавшие в разработке стандартов VALMLN и CIMVAL, под руководством…
    (Экономика, организация и управление в области недропользования)

  • Методы оценки стоимости недвижимого имущества

    В данной главе из всего многообразия объектов недвижимости, определенныхдействующим российским законодательством, рассмотрены земельные участки, зданияи сооружения. Земельный участок — основа (фундамент) недвижимости. Здания и сооружения — наиболее широко используемые в деятельности предприятий, составляющиеосновной…
    (ОЦЕНКА СТОИМОСТИ АКТИВОВ И БИЗНЕСА)

  • Оценка стоимости имущества

    Развитие предприятия, расширение бизнеса должны происходить постоянно. Оценку стоимости имущества для обеспечения развития предприятия можно выделить в отдельное направление, так как она позволяет решить большое количество задач и тем самым достичь широкого спектра целей, связанных с управленческими…
    (Оценка стоимости предприятия)

  • Налог на добавленную стоимость при операциях с недвижимым имуществом

    Налог на добавленную стоимость уплачивают при осуществлении сделок с недвижимыми объектами организации (предприятия) и индивидуальные предприниматели. Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 Н К РФ): o реализация товаров (недвижимого имущества, включая предприятия как имущественные…
    (Экономика недвижимости)

  • Вещные права лиц, не являющихся собственниками

    1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья…
    (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации)

  • К земельным участкам относятся следующие категории ограниченных вещных прав субъектов, не являющихся собственниками: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут. Право пожизненного наследуемого владения земельным…
    (Оценка стоимости бизнеса)
  • ВЕЩНЫЕ ПРАВА ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ПРЕДПРИЯТИЯ. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

    Цели изучения: познание правомочий субъектов, имеющих на имущество иные, отличающиеся от права собственности, вещные права; уяснение способов защиты права собственности и других вещных прав. Изучив данную главу, студент должен: знать, что в соответствии с п. 1 ст. 216 ГК вещными правами…
    (Гражданское право)

  • Вещные права лиц, не являющихся собственниками (ограниченные вещные права)

    Вещные права лиц, не являющихся собственниками, включают в себя право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК); постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК); сервитуты (ст. 274–277 ГК); право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) и право оперативного управления…
    (Гражданское право)

  • Характеристика основных прав лиц, не являющихся собственниками

    Право собственности хотя и не безгранично, но является наиболее широким по объему правомочий вещным правом. В отличие от него ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда…
    (Гражданское право)

Расчетная оценка

Для того чтобы определить стоимость объектов движимого и недвижимого имущества, различных производственных процессов, товаров и услуг, производится расчетная оценка.

Что такое расчетная оценка

Это процесс установления стоимости, которая необходима для определенных целей, проведенный экспертом-оценщиком. Результатом такой оценки является обоснованное заключение о реальной стоимости объекта экспертизы, оцениваемое в денежном выражении и составленное на день проведения оценки.

Объектами расчетной оценки являются:

• Земельные участки;
• Здания и сооружения;
• Транспортные средства;
• Оборудование;
• Предприятия;
• Авторские права, патенты, торговые марки, гудвиллы и другие нематериальные активы;
• Ценные бумаги.

Зачем и как производится расчетная оценка
Расчетная оценка может производиться в различных случаях, например:
• Продажа предприятия или части его имущества;
• Слияние, разделение или ликвидация предприятия;
• Покупка составных частей, находящихся в акционерной собственности предприятия;;
• Передача в аренду;
• Продажа вклада в уставном капитале;
• Получение под залог имущества кредита;
• Участие в инновационном проекте развития предприятия;
• Страхование имущества;
• Переоценка основных фондов;
• Для исчисления налога на имущество при определении материальной базы.

Расчетная оценка стоимости бывает:
• Рыночной:
• Инвестиционной;
• Кадастровой;
• Ликвидационной.

Процедура оценки производится оценочной компанией после заключения договора и предусматривает применение следующих методов:
• Затратного;
• Доходного;
• Сравнительного.

При затратном методе оценщик изучает физический, экономический и функциональный износ и определяет стоимость объекта. При доходном методе используются математические формулы, а при сравнительном методе необходимо владение информацией об аналогичных объектах.

Почему необходима расчетная оценка

Расчетная оценка необходима для того, чтобы узнать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Например, кадастровая стоимость земельного участка определяется в результате государственной кадастровой оценки с учетом классификации по целевому назначению. Также расчетная оценка необходима для правильного построения бизнеса, повышения рентабельности предприятий, возмещения причиненного ущерба и во многих других случаях. При расчетных оценках объектов недвижимости, определяются факторы, которые влияют на стоимость. Они рассчитываются по утвержденным методикам, а также согласно закону РФ.

Данные расчеты необходимо доверять только специалистам высокого класса, которые умеют правильно использовать не только свои знания, но и обладают достаточным опытом. Вы можете обратиться в компанию «Финансы и Кредит», где вам окажут квалифицированную помощь и сделают необходимые расчетные оценки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *