Кто является застройщиком

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Долевое участие в других организациях

Долевое участие в других организациях — участие одного лица в уставном (складочном) капитале другого лица в качестве акционера, вкладчика, пайщика и т.д.

Термин используется для целей налогообложения. В гражданском законодательстве такой термин не встречается.

Определения термина в налоговом кодексе Российской Федерации (НК РФ) нет. В то же время, во второй части НК РФ этот термин упоминается относительно «доходов от долевого участия в организации». Причем, в тексте НК РФ под доходами от долевого участия понимаются дивиденды (ст. 214, п. 1 ст. 250, 275 НК РФ). Исходя из этого, а также учитывая, буквальное значение выражение «долевое участие в других организациях», можно сделать вывод, что под долевым участием в организации понимается форма участия в уставном капитале организации, которая обеспечивает правами владения акциями, долями, паями организации.

НК РФ применят близкий термин — Доля участия в организации, под которым понимается доля, выраженная в процентах, от 100% голосующих акций или долей в уставном (складочном) капитале организации, принадлежащая лицу (ст. 105.2 НК РФ). Видимо от этого термина и стали применять «долевое участие».

Примеры долевого участия:

Владение доли в обществе с ограниченной ответственностью.

Владение акциями акционерного общества.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».

📌 Реклама Отключить

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83 — 08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

📌 Реклама Отключить

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

📌 Реклама Отключить

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

📌 Реклама Отключить

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и нормами ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

📌 Реклама Отключить

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.
Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

📌 Реклама Отключить

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности… 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность…».

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

📌 Реклама Отключить

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Об этом говоряттакже и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности…».

📌 Реклама Отключить

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст.131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемусялицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:

📌 Реклама Отключить

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

📌 Реклама Отключить

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой ХХIвек» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

📌 Реклама Отключить

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

📌 Реклама Отключить

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой ХХI век» «О выделении в натуре доли по инвестконтракту № 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу № А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой ХХI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

📌 Реклама Отключить

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела № А41-19263/08, где все то же ООО «Лендстрой ХХI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора №2-Л/ФД от 24.03.05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

  • при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;
  • приемо/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • о необходимости подписания акта приемо/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;
  • обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приемо/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;
  • в рамках ст. 256 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо предоставить подтверждение волеизъявления этого лица, с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;
  • если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя, с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);
  • ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;
б) условия и порядок оплаты и цену договора;
в) описание предмета договора;
г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе — схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;
в) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности. 📌 Реклама Отключить

  • дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!
  • дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора. В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

  • беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
  • получение нового (первичного) жилья;
  • широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
  • возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
  • гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

  • сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
  • некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
  • финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Пример Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

  • застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
  • помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Вопрос

Приобретение квартиры по договору инвестированияМы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?

Ответ

Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру. Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса

ДОГОВОР № ______

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ГАРАЖНОГО КОМПЛЕКСА

по адресу: г. Москва, ВАО, ул. 13-я Парковая, вл. 28

Город Москва

«___»__________2013 г.

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. «Застройщик» – ГСК «Измайловский» — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства на этом земельном участке гаражного комплекса, на основании полученного разрешения на строительство.

1.2. «Участник долевого строительства» («Дольщик») – лицо, вносящее денежные средства для проектирования и строительства гаражного комплекса на условиях настоящего Договора.

1.4. «Земельный участок» — земельный участок, на котором Застройщик осуществляет строительство гаражного комплекса, категория земель – земли населенных пунктов.

1.5. «Объект долевого строительства» (далее «Объект») — машиноместо, входящее в состав вышеуказанного гаражного комплекса, строящееся с привлечением денежных средств Участника долевого строительства, подлежащее передаче в собственность Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Гаражного комплекса, а также общее имущество, входящее в состав Гаражного комплекса.

У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Гаражном комплексе, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства.

В состав общего имущества в Гаражном комплексе включаются помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения (машиноместа) Гаражного комплекса, в том числе проезды, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения (машиноместа) Гаражного комплекса оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции Гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в Гаражном комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (машиноместа).

1.6. «Акт приема-передачи» — подписанный Сторонами документ, а в случае, предусмотренном п. 5.2.3. Договора, документ, подписанный Застройщиком в одностороннем порядке, который подтверждает передачу Застройщиком и приемку Участником долевого строительства Объекта долевого строительства, определенного настоящим Договором, а также приемку Участником долевого строительства прав и обязанностей Застройщика по договору с организацией по эксплуатации Гаражного комплекса.

2. ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА.

2.1. Застройщик располагает всеми правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно:

— разрешение на строительство Мосгосстройнадзора № RU7790, выдано 25.02.2013г., Регистрационный номер в Градостроительном кадастре города Москвы -103021 от 01.01.2001г..

— оформленное в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации право аренды Застройщика на земельный участок общей площадью 10 175 кв. м, кадастровый

номер земельного участка № 77:03:0005018:1000, категория земель – земли населенных пунктов, договор аренды № М-03-Н00387 от 01.01.2001г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за

, дата регистрации 15.12.2011г.

— иные документы, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 г. и действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. Застройщик подтверждает, что Проектная декларация опубликована и размещена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на сайте:

гск-измайловский. рф

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА, ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Гаражный комплекс и после получения разрешения на ввод Гаражного комплекса в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект, определенный настоящим Договором, а Участник долевого строительства в соответствии с настоящим Договором обязуется направить денежные средства на строительство Объекта, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Гаражного комплекса.

3.2. Передаче Участнику долевого строительства подлежит машиноместо планируемой площадью ____кв. м в строении 1 Гаражного комплекса по адресу (строительный адрес): г. Москва, ВАО, ул. 13-я Парковая, вл. 28, имеющее следующие характеристики:

Этаж

Условный номер машиноместа на этаже

Поэтажный план соответствующего этажа Гаражного комплекса, на котором выделено машиноместо, является Приложением №1 к настоящему Договору.

3.3. Площадь Объекта, указанная в п. 3.2. настоящего Договора, является ориентировочной и подлежит уточнению после сдачи Объекта в составе Гаражного комплекса в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ путем внесения соответствующей записи в Акт приема-передачи Объекта.

3.4. Планируемый срок завершения строительства Гаражного комплекса в соответствии с разрешением на строительство, указанным в п. 2.1. настоящего Договора, 15.07.2014г.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

4.2. Оплата настоящего Договора Участником долевого строительства производится в течение не более 5 (пяти) рабочих дней с даты получения на руки (под расписку о получении) настоящего Договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, путем перечисления Застройщику 100% цены, указанной в п. 4.1. настоящего Договора на расчетный счет Застройщика, указанный в п. 11 настоящего договора.

4.3. Вышеуказанная цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора и расходы на оформление права собственности на Объект долевого строительства несет Участник долевого строительства, в Цену Договора не включены.

Цена Договора определена из расчета стоимости 1 машиноместа в составе Гаражного комплекса, корректировке в связи с изменением, в том числе увеличением, площади машиноместа не подлежит.

1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Застройщик обязуется:

5.1.1. Добросовестно выполнять свои обязательства по Договору.

5.1.2. Представлять в регистрирующий орган для государственной регистрации настоящего Договора документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

5.1.3. Осуществлять контроль за ходом строительства Гаражного комплекса.

5.1.4. По запросу Участника долевого строительства информировать его о ходе строительства Гаражного комплекса.

5.1.5. После завершения строительства Гаражного комплекса обеспечить его ввод в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы, в срок до 01 августа 2014г.

5.1.6. В срок не позднее двух месяцев со дня получения Застройщиком Разрешения на ввод Гаражного комплекса в эксплуатацию, при условии надлежащего выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему Договору, передать Участнику долевого строительства Объект, указанный в п. 3.2. настоящего Договора, по Акту приема-передачи, который подписывается уполномоченными представителями Сторон.

5.1.7. Оказать Участнику долевого строительства услуги (собственными или привлеченными силами) по представлению интересов Участника долевого строительства при государственной регистрации настоящего Договора долевого участия.

5.1.8. Оказать Участнику долевого строительства по взаимному соглашению Сторон услуги (собственными или привлеченными силами) по представлению интересов Участника долевого строительства при государственной регистрации права собственности на законченный строительством Объект на основании договора возмездного оказания услуг, оформленного в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.1.9. В случае изменения предусмотренного Договором первоначального срока передачи Объекта Участнику долевого строительства, уведомить об этом Участника долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи Объекта. Изменение срока передачи Объекта оформляется дополнительным соглашением Сторон к настоящему Договору.

5.2. Участник долевого строительства обязуется:

5.2.1. Добросовестно выполнять свои обязательства по Договору.

5.2.2. Не позднее 7 (семи) календарных дней со дня получения извещения от Застройщика о завершении строительства и готовности Объекта к передаче принять Объект по Акту приема-передачи.

5.2.3. В случае нарушения срока приема Объекта без уважительных причин, изложенных в письменной форме, обязательство Застройщика по передаче Объекта Участнику долевого строительства считается исполненным. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта в предусмотренный настоящим Договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта, Застройщик по истечении 7-ми календарных дней со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт приема-передачи Объекта Участнику долевого строительства. При этом, риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта Участнику долевого строительства.

5.2.4. В случае обнаружения недостатков Объекта немедленно заявить об этом Застройщику.

5.2.5. В срок не позднее 3-х рабочих дней, с момента заключения настоящего договора, передать Застройщику (представителю Застройщика) все необходимые для государственной регистрации настоящего Договора документы, в том числе требующие нотариального удостоверения (доверенности, согласие супруга, заявления и т. п.), квитанции об оплате пошлин, сборов и иных платежей.

5.2.6. После подписания Акта приема-передачи Объекта за счет собственных средств и своими силами или в порядке, предусмотренном п. 5.1.8. настоящего Договора, произвести установленные законом действия по оформлению прав собственности на Объект.

5.2.7. Оплата государственной пошлины за государственную регистрацию, стоимости изготовления документов БТИ, любых доверенностей и иных документов для государственной регистрации осуществляется Участником долевого строительства.

5.2.8. Нести расходы по охране, содержанию, техническому и коммунальному обслуживанию Объекта, в том числе мест общего пользования, с даты подписания Акта приема-передачи Объекта.

5.2.9. Принять на себя в полном объеме, в безакцептном порядке, права и обязанности Застройщика по договору с организацией по эксплуатации Гаражного комплекса в момент передачи Участнику долевого строительства Объекта по акту приема-передачи. Факт вышеуказанной переуступки прав и обязанностей будет подтвержден Сторонами соответствующей записью в акте приема-передачи Объекта, без подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору и договору с организацией по эксплуатации Гаражного комплекса.

5.3. Участник долевого строительства имеет право:

5.3.1. Получать по письменному запросу всю необходимую информацию о ходе строительства Объекта.

5.3.2. В течение гарантийного срока предъявлять Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта и требовать от него безвозмездного устранения недостатков.

5.3.3. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта.

5.3.4. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта.

5.3.5. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после уплаты им Застройщику цены Договора в соответствии с п.4.2 настоящего договора, в форме подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору и вступает в силу после государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Расходы по регистрации несет Участник долевого строительства и (или) новый участник долевого строительства.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения установленного Договором срока оплаты Застройщик вправе взыскать с Участника долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки.

6.3. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки.

6.4. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Объекта, Гаражного комплекса или их частей, или вследствие нарушения Участником долевого строительства технических регламентов и других норм и стандартов при эксплуатации Объекта.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон. Все изменения оформляются письменно, подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

7.2. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и/или расторгнуть его в случае неисполнения Участником долевого строительства обязательств:

— по внесению денежных средств в соответствии с п. 4.2. настоящего Договора;

— по предоставлению документов в соответствии с п. 5.2.5. настоящего Договора.

7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случаях предусмотренных ст.9 Федерального закона от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОСВОБОЖДАЮЩИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

8.3. Стороны Договора освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

8.4. Обстоятельства непреодолимой силы определяются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

8.5. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана немедленно информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме.

8.6. Если состояние невыполнения обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, длится более двух месяцев и нет возможности сделать обязательное заявление о дате прекращения обстоятельств в течение двух месяцев, то каждый участник имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, известив об этом другую Сторону.

8.7. Обязанность доказательства обстоятельств непреодолимой силы лежит на Стороне, которая ссылается на эти обстоятельства.

9. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА

9.1. Объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иными обязательными требованиями, установленными действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

9.2. Гарантийный срок на Объект, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается в 5 (Пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода Объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

9.3. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства Объекта долевого строительства, устанавливается 3 (Три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством технологического и инженерного оборудования, входящего Объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. В случае отсутствия согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут обратиться в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности, установленными действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.4. Настоящий Договор, а также все изменения и дополнения к нему, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

10.5. Все уведомления, извещения являются надлежащими, если они совершены в письменном виде и направлены получателю по факсу с подтверждением получения, курьером, заказным отправлением, телеграммой по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре.

10.6. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, предварительные договоры, переговоры, переписка между Сторонами относящиеся к Договору, Гаражному комплексу, Объекту долевого строительства, теряют силу.

10.7. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу, по экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

10.8. Неотъемлемой частью настоящего Договора является Приложение – план уровня Гаражного комплекса с выделенным на нем Объектом.

11. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *